Čo je záložné právo a ako súvisí s hypotékou?

Čo je záložné právo na nehnuteľnosť?

Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku či úver (vrátane úrokov a poplatkov). V prípade hypotéky sa záložné právo zriaďuje len na tuzemské nehnuteľnosti, ako je byt, rodinný dom či stavebný pozemok.

Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Ak klient prestane splácať úver alebo nedodrží dohodnuté podmienky, banka je oprávnená domáhať sa práv zo zabezpečenia úveru.

Aj z tohto dôvodu sú zabezpečené úvery v porovnaní s nezabezpečenými úvermi lacnejšie. 

Vznik a zánik záložného práva

Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Vypracovanie tejto zmluvy zabezpečuje banka ako súčasť procesu schvaľovania úveru. 

Záložné právo zaniká splatením hypotéky. Banka pošle na príslušný kataster kvitanciu (súhlas s výmazom záložného práva) a ten záložné právo z listu vlastníctva vymaže.

Čo musíte o založenej nehnuteľnosti vedieť?

Ak vlastníte nehnuteľnosť, na ktorú sa vzťahuje záložné právo, pri určitých zmenách budete potrebovať súhlas banky.

Najčastejšie ho potrebujete získať pri plánovaní výstavby na pozemku, pri prenajímaní nehnuteľnosti na dlhšie obdobie, pri realizácii stavebných úprav, ako sú prístavby alebo nadstavby, na ktoré musíte mať stavebné povolenie. Rovnako je potrebné pri zriadení vecného bremena či pri prevode vlastníctva na inú osobu.

Ak sa rozhodnete banku obísť a postupovať bez jej súhlasu, vystavujete sa vážnym následkom – banka vám môže uložiť zmluvnú pokutu, v krajnom prípade (ide o ojedinelé prípady) žiadať okamžité splatenie celej hypotéky vrátane úrokov a poplatkov.

Aký je postup založenia nehnuteľnosti pri hypotéke

Zriadenie záložného práva pri hypotéke na rodinný dom či byt je kľúčovým krokom v procese získania úveru. Aký je však postup založenia nehnuteľnosti pri hypotéke?

1. Posúďte svoje finančné možnosti

Pred podaním žiadosti o hypotéku zhodnoťte svoje finančné možnosti a zvážte, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver. Po tomto rozhodnutí nasleduje výber vhodného domu, ktorý bude predmetom kúpy a následne aj zabezpečenia úveru.

2. Podanie žiadosti o hypotéku

Pre získanie hypotekárneho úveru je potrebné predložiť v banke:

• doklady totožnosti žiadateľov,


• doklady o príjme žiadateľov (napríklad v prípade príjmu z podnikania alebo príjmu zo zahraničia),


• doklady k účelu úveru (napríklad kúpna zmluva, stavebné povolenie alebo položkový rozpočet pri výstavbe; tieto doklady nie sú potrebné pri Americkej hypotéke^TB),


• doklady k zakladanej nehnuteľnosti (najmä znalecký posudok).

3. Príprava a podpis záložných zmlúv 

Po schválení úveru vám banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Záložnú zmluvu vždy podpisuje hlavný dlžník, vlastník nehnuteľnosti a banka.

Nezabudnite, že nehnuteľnosť musí byť poistená pre prípad rizika jej znehodnotenia. Poistná suma by mala zodpovedať výške úveru alebo reprodukčnej hodnote nehnuteľnosti. K úverovej zmluve dostanete vinkulačné tlačivá, ktoré necháte potvrdiť v poisťovni a doručíte naspäť k čerpaniu úveru do banky. 

4. Návrh na vklad záložného práva do katastra

Následne podáte návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností. Tento krok je nevyhnutný na to, aby záložné právo nadobudlo právoplatnosť.

Katastrálny úrad návrh posúdi a potom zapíše záložné právo na list vlastníctva nehnuteľnosti, čím sa stáva oficiálnym zabezpečením úveru.

5. Čerpanie úveru

Po splnení podmienok pre čerpanie úveru vám banka poskytne dohodnuté finančné prostriedky, ktoré môžete použiť na kúpu nehnuteľnosti.

Potrebujete poradiť s hypotékou?

Nechajte nám telefónne číslo, zavoláme vám.

Odoslaním tohto formulára dôjde k spracúvaniu vašich osobných údajov. Bližšie informácie nájdete v dokumente Informačné memorandum ochrany osobných údajov.

Súhlas so spracúvaním osobných údajov pre účely informovania o produktoch, službách a inováciách. Zároveň vyhlasujem, že mám 16 a viac rokov.

 

Záložná zmluva a jej náležitosti 

Záložná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. V prípade fyzickej osoby musí zmluva obsahovať meno, priezvisko, dátum narodenia a trvalý pobyt.

Ďalšou dôležitou náležitosťou je identifikácia pohľadávky, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom. Pohľadávka musí byť jasne vymedzená, aby bolo zrejmé, čo presne sa zabezpečuje.

V záložnej zmluve musí byť ďalej presne označený predmet záložného práva, teda vec, ktorá zabezpečuje pohľadávku.

Označenie zmluvných strán v záložnej zmluve

• Záložný veriteľ – banka poskytujúca dlžníkovi hypotéku.
• Záložný dlžník – klient, ktorý si požičiava peniaze od banky.
• Záložca – osoba alebo firma, ktorá vlastní nehnuteľnosť v čase, keď sa záložné právo zriaďuje.

Príklad zmluvných strán: Predstavte si, že pán Marek Kupujúci plánuje kúpiť byt od pani Zuzany Predávajúcej. Marek požiada banku o hypotéku, aby mohol financovať túto kúpu. V tomto prípade je Marek dlžníkom a banka jeho záložným veriteľom.

Aby banka mala istotu, že úver bude splatený, je potrebné zriadiť záložné právo na nehnuteľnosť. Preto Zuzana Predávajúca poskytne svoj byt ako zabezpečenie. Tým sa Zuzana stáva záložcom vo vzťahu k banke. Záložné právo na nehnuteľnosť sa viaže na hypotéku, ktorú si zobral Marek Kupujúci, a ostane zapísané na nehnuteľnosti aj po prevode vlastníctva z pani Zuzany na pána Mareka.

Ako si banka uplatňuje záložné právo pri hypotéke?

Ak sa dlžník omešká so splátkou, banka ho najskôr upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Banka preto aktívne komunikuje s klientom, snaží sa nájsť možnosti, ako problém vyriešiť mimosúdnou cestou, napríklad dohodou o reštrukturalizácii dlhu, čiastočným odkladom splátok, predĺžením splatnosti úveru či znížením mesačných splátok.

Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom. Môže iniciovať dražbu a výťažok z predaja nehnuteľnosti sa použije na pokrytie dlhu voči banke vrátane úrokov, sankčných poplatkov a nákladov spojených s dražbou.

Ako reagovať, ak máte problémy so splácaním hypotéky

„V prvom rade je potrebné bezodkladne kontaktovať banku. Ak budete takúto situáciu riešiť ešte v jej začiatkoch, je veľmi pravdepodobné, že spolu s bankou nájdete vhodné riešenie,“ radí Valéria Hrabčáková z oddelenia úverových produktov Tatra banky.

Ako neprísť o založenú nehnuteľnosť?

Život je plný nečakaných situácií, ktoré majú za následok pokles alebo stratu príjmu. Dobrou správou je, že na trhu sú dostupné riešenia, ktoré vám pomôžu nahradiť chýbajúci príjem a pokračovať v splácaní úveru či hypotéky: 

• Poistenie hypotéky – za pár desiatok eur mesačne si môžete zaistiť pokoj. Poisťovňa za vás v ťažkých životných situáciách prevezme splácanie hypotéky. Ide najmä o stratu zamestnania, práceneschopnosť či úplnú invaliditu. 


• Finančná rezerva – mať našetrené peniaze vás môže zachrániť pred veľkými problémami. Odborníci odporúčajú mať k dispozícii aspoň 6-násobok svojho mesačného príjmu. Tieto úspory vám pomôžu prekonať obdobie, keď nebudete mať príjem. Vytvorená rezerva by mala byť ľahko dostupná, aby ste ju mohli použiť.

Ktorý produkt je vhodný na vytváranie finančnej rezervy? Mnoho bánk ponúka nejakú možnosť sporenia k bežnému účtu. V niektorých prípadoch si môžete napríklad nastaviť sumu, ktorá sa po každej platbe kartou pošle na sporiaci účet. Prípadne sa platba zaokrúhli a tento rozdiel medzi skutočnou a zaokrúhlenou cenou sa pridá k sporeniu. Dobrým príkladom takéhoto typu sporenia je Sporenie^TB k účtu.

Kombinácia sporenia a poistenia je ideálnym riešením. Takto si vytvoríte finančnú rezervu a zároveň budete mať krytie pre najbežnejšie riziká, ktoré by vás mohli ohroziť.

Ako sa predáva nehnuteľnosť so záložným právom

Predaj nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom môže byť komplikovanejší vzhľadom na existujúcu hypotéku, no je možné ho realizovať dvomi spôsobmi.

1. Splatenie hypotéky

Najbežnejšou možnosťou je splatenie hypotéky z výnosu z predaja. V takom prípade sa najprv dohodnete s kupujúcim na cene. Následne požiadate banku o vystavenie vyčíslenia zostatku úveru a súhlas so zriadením záložného práva pre banku, v ktorej kupujúci bude čerpať hypotéku (bude zaevidované ako druhé v poradí). 

Po predaji nehnuteľnosti sú peniaze z hypotéky kupujúceho zaslané priamo vašej banke na splatenie vášho hypotekárneho úveru. 

2. Presun záložného práva na inú nehnuteľnosť

Ďalšou možnosťou je presun záložného práva na inú nehnuteľnosť. Ak vlastníte ďalší byt alebo rodinný dom, či stavebný pozemok rovnakej alebo vyššej hodnoty, môžete banku požiadať o presun záložného práva na túto nehnuteľnosť. Banka vykoná ocenenie a ak vašu žiadosť schváli, zanesiete zmluvy na kataster.

Pôvodná nehnuteľnosť sa tak stane nezaťaženou a pripravenou na predaj. Alternatívne môže byť záložné právo presunuté aj na inú nehnuteľnosť, ktorá patrí tretej osobe, ak táto osoba s tým súhlasí. 

Prenesenie záložného práva nemusí byť ideálnym riešením v prípade, že sa na novej nehnuteľnosti nachádza aj iné záložné právo.

Čo je to exekučné záložné právo?

Exekučné záložné právo je právny nástroj, ktorým exekútor zabezpečí, aby dlžník nemohol voľne nakladať so svojou nehnuteľnosťou. Vzniká zápisom do katastra nehnuteľností a používa sa na zabezpečenie pohľadávky v rámci exekúcie.