Rekonštrukcia bytu: Koľko stojí a ako ju financovať?

Kedy ide len o renováciu a kedy už o rekonštrukciu bytu?

Rozdiel medzi renováciou a rekonštrukciou bytu je v podstate v tom, že renovácia je jednoduchší variant rekonštrukcie, keď veľmi nezasahujeme do technických inštalácií rozvodov a podobne. Je to skôr taká povrchová úprava. To znamená, že byt len jemne refrešneme, aby sedel viac na túto dobu.

Pri rekonštrukcii to je v zásade komplexnejšie, keď veľakrát, aspoň teda my pri našej práci, zasahujeme aj do nosných stien, upravujeme dispozíciu a napríklad z kuchyne robíme ďalšiu izbu, čiže ide o zásadné zmeny aj v dispozícii.

Prečo sa ľudia rozhodnú pre rekonštrukciu?

Jednak je to výmena technickej infraštruktúry. To znamená výmena elektrorozvodov, vodoinštalácií, radiátorov a podobne. Nevyhnutné je to najmä pri starších domoch. Myslím si však, že zásadná zmena je práve často zmena dispozície. Ide o sfunkčnenie bytu alebo prispôsobenie majiteľom, ktorí v ňom bývajú. Každý má trošku iné predstavy o bývaní alebo funguje trochu inak. Je rozdiel, či ide o mladý pár, alebo rodinu s deťmi.

Ako dlho trvá rekonštrukcia bytu?

To veľmi závisí od toho, o akú veľkú rekonštrukciu bytu ide. A takisto, či ide o nejaký starší priestor, starší byt, napríklad v historickom storočnom dome, alebo je to novšia stavba

Štandardne rekonštrukcia môže trvať niekde medzi dvomi mesiacmi až pol rokom. Ale naozaj veľmi záleží na tom, čo všetko sa v tom procese rieši. Pri pol roku ide už o úplne posledné štádium, keď sa namontujú všetky stolárske prvky, ako kuchyňa či skrine. Donesie sa tam nábytok, montujú sa svietidlá. 

Samotná prestavba väčšinou trvá okolo tých dvoch až troch mesiacov. Na začiatku je to o tom, či si na to trúfate sami, alebo si zavoláte architekta, ktorý vám s tým priestorom pomôže. Dôležité je potom priestor zamerať a zistiť, v akom stave sú napríklad rozvody, prípadne osloviť správcu domu a s ním si prejsť svoje zámery s rekonštrukciou bytu.

Aký je postup pri rekonštrukcii bytu? 

1. Najskôr musíte vybaviť potrebné povolenia. Pokiaľ ide o jednoduchšie úpravy, tam netreba nič extra. Podáva sa takzvaná ohláška na stavebný úrad, čo je vlastne oznámenie, že plánujete robiť nejaké stavebné úpravy. V prípade, že ide o väčšie zmeny, napríklad chcete zasahovať do nosných konštrukcií, vybúrať dvere v nejakej nosnej stene a podobne, vtedy potrebujete stavebné povolenie. Zahŕňa vypracovanie projektu na stavebné povolenie, oslovenie statika, ktorý k tomu vypracuje statický posudok. Všetky vyplnené dokumenty potom treba podať na stavebný úrad. 

2. Ďalšia fáza je zháňanie majstrov. Pokiaľ už máte vypracovaný projekt, nasleduje oslovovanie jednotlivých majstrov na vypracovanie rekonštrukcie bytu.

3. Posledná fáza je už samotné dozariadenie nejakými drobnými prvkami a nasťahovanie sa. 

Je lepšie riešiť majstrov na rôzne práce samostatne alebo si na to zavolať firmu?

Toto je opäť veľmi individuálne, závisí od veľkosti rekonštrukcie, ale v zásade zavolať jednu firmu na celú rekonštrukciu bytu je výhodnejšie, ak nie ste technicky až takí zdatní či na ňu nemáte veľa času a nerozumiete sa tomu. Rovnako aj pokiaľ ide o väčší objem prác, napríklad pri rodinnom dome alebo veľkom byte, ktorý je technicky náročný.

Výhoda jednej firmy je, že komunikujete iba s jedným človekom a ten oslovuje ďalšie profesie, remeselníkov a podobne. Celý proces je v podstate trošku bezbolestnejší, pretože stavebná firma garantuje celý proces a aj termín odovzdania. , Rekonštrukcia cez stavebnú firmu je drahšia, pretože si t väčšinou za manažment celého procesu pýta aj extra peniaze. Na druhej strane si myslím, že to je jednoduchšie a bezbolestnejšie.

Rekonštrukcia bytu svojpomocne

Ak máte viac času a viete si niečo prerobiťsvojpomocne alebo máte známych, ktorí vám chcú pomôcť, dá sa to aj rozdeliť. Bežne to robíme aj tak. Je potom na samotnom majiteľovi, aby si strážil a naháňal termíny, čo je trošku náročné z hľadiska koordinácie. Napríklad potrebujete , aby v jeden určený deň vodár urobil svoju prácu, lebo deň nato už nastupujú murári alebo obkladači. Aj v tomto je náročnejšie ustrážiť celý proces.

Ktoré dokumenty má stavebná firma odovzdať po dokončení rekonštrukcie bytu? 

Úplne najlepšie sú revízne správy. Napríklad tlaková skúška plynového kotla po jeho inštalácii, prípadne vodoinštalácia alebo vykurovanie, alebo pripojenie plynovej dosky, sporáka a podobne.

Okrem toho úplne ideálne je, keď stavebná firma celý proces rekonštrukcie bytu fotí a odovzdá vám fotodokumentáciu. Na tých fotkách potom najlepšie vidno, kadiaľ sú ťahané konkrétne rozvody. V budúcnosti tak pri vŕtaní poličky alebo napríklad vešaní obrazu na stenu nezavŕtate do elektrického kábla.

Keď sa zameriame na byt, líši sa v niečom rekonštrukcia bytu v tehlovom dome od panelákového? Na čo si treba dať pozor?

V zásade to je rovnaké. Jediná vec je, že ak ide o panelový dom, zásahy ako posúvanie priečok a zmena dispozície sú náročnejšie. Väčšina stien v paneláku, aj keď sa to nezdá, je totiž nosných, vrátane niektorých tenkých priečok, ktoré možno nemusia byť úplne nosné, ale sú tzv. závetrovacie – pôsobia spolu s celou konštrukciou. Pri akejkoľvek zmene v paneláku je preto nutné pribrať statika a riešiť to spolu s ním.

Tehlové domy sú jednoduchšie na posúvanie priečok a na zmeny nosných stien. Takisto je potrebný statik, ale ide to ľahšie. Z hľadiska ostatných častí, ako výmena inštalácií, omietky a podobne, je to pri rekonštrukcii bytu v tehlovom alebo panelovom dome v podstate podobné.

Kedy je vhodné zapojiť aj interiérového architekta?

Pokiaľ máte naozaj úplne jasnú predstavu, tak si myslím, že to nie je cesta.

Veľakrát to však je tak, že bývate v danom byte aj viac rokov a už to máte zažité. Chcete s tým niečo spraviť, no nemáte konkrétnu predstavu. Myslím si, že pokiaľ úplne neviete, čo s priestorom, je výhodnejšie zavolať niekoho zvonku, kto sa naň pozrie úplne inak, lebo nie je zaťažený tým, že tam býva.

Takisto aj keď kupujete starší byt a potrebujete si ho upraviť, veľakrát práve architekti alebo interiéroví dizajnéri majú väčšie skúsenosti a vedia poradiť. Často vedia prísť s myšlienkou, ktorá majiteľom ani nemusí napadnúť. My architekti máme za sebou kopec projektov a rekonštrukcií bytov, takže presne vieme, čo nás tam môže prekvapiť.

Prípadne sa vždy môže pri rekonštrukcii pritrafiť nejaká neočakávaná skutočnosť, napríklad nájdeme v stene niečo, o čom sme nevedeli, že tam je, a podobne. Ako architekti vieme na to rýchlo reagovať. Myslím si, že v tomto tkvie ďalšia výhoda.

Spomenuli ste, že je minimálne slušné dať susedom oznam o rekonštrukcii bytu na nástenku. Hovorili ste aj, že sú situácie, keď musia odsúhlasiť niektoré zmeny. Je rozdiel medzi bytom a domom?

Pri rodinnom dome je to trošku flexibilnejšie, lebo ten dom patrí iba vám. Susedov sa nemusíte pýtať, kým nejde o dostavbu alebo nadstavbu, prípadne zmenu fasády, napríklad pri prebúravaní alebo zväčšovaní okien.

Čo sa týka rekonštrukcie bytu, nikde v zákone nie je ukotvené, že ju musíte oznámiť susedom. Avšak v jednom prípade vám ju môžu značne skomplikovať. Ak sa rozhodnete v byte posúvať alebo inak búrať nosné priečky, k stavebnému povoleniu sa môže vyjadriť ktorýkoľvek sused. O začatí stavebného konania ich príslušný stavebný úrad upovedomí verejnou vyhláškou. Budovať preto dobré susedské vzťahy nie je na škodu. 

Koľko času si v rámci rekonštrukcie bytu musím vyhradiť na vybavenie a schválenie všetkých povolení?

Po ohlásení stavebných úprav má príslušný stavebný úrad zo zákona nejaký mesiac na vyjadrenie. Ale aj s ohľadom na túto lehotu to reálne trvá aj dlhšie.

Pri stavebnom povolení zase závisí, aký veľký zásah to je a kto všetko je dotknutý.

Aká je cena za rekonštrukciu bytu? S čím všetkým musím počítať?

Vždy si v rozpočte nechajte nejakú rezervu. Aj keď sa pri rekonštrukcii bytu dá veľa vecí relatívne dobre odhadnúť, po začatí búracích prác sa môžu ukázať skryté závady. Napríklad po otvorení konštrukcie, oklepaní omietky či odstránení podlahy sa všetko dôkladne premeria. Veľakrát sa tak stane, že až vtedy zistíme, čo ešte bude treba vymeniť.

Odporúčam nechať si vždy 10 – 20 % rezervu z celkového rozpočtu. Nikdy tiež neplánujte rekonštrukciu bytu úplne na doraz, prípadne si ju naplánujte tak, že niektoré veci doplníte postupne. Napríklad nábytok, ktorý nepotrebujete na nevyhnutné fungovanie, môžete kúpiť aj neskôr. Je ale dôležité, aby sa vám nestalo, že sa zaseknete niekde v procese stavebných úprav. Byt bude ešte neobývateľný, no vám sa minuli už všetky peniaze. Konečná cena prerábky bytu závisí od viacerých faktorov:

• od výmery bytu – suma rekonštrukcie bude rozdielna, keď sa pustíte do opravy garsónky a trojizbového bytu.


• od lokality – môže sa stať, že si remeselníci za svoju prácu vo väčšom meste pýtajú viac, pretože majú dostatok zákaziek. 


• od kvality použitých materiálov – ak sa rozhodnete pre lacnejšie alternatívy (sadrokartón, drevotriesky či jednoduchšie obkladačky), zaplatíte menej, ako keby ste siahli po mramore alebo vysokokvalitnom drevenom masíve.

Pri výbere materiálov a zariadení však nesiahajte len po najlacnejších možnostiach. Hoci možno ušetríte niekoľko stoviek eur, ich životnosť môže byť značne kratšia alebo sa môžu častejšie kaziť. V konečnom dôsledku tak za ich výmenu zaplatíte viac.

V priemere sa však cena za rekonštrukciu 3-izbového bytu s výmerou približne 70 m² pohybuje okolo 20 000 eur. 

Oplatí sa hypotéka na rekonštrukciu bytu?

Bezúčelový spotrebný úver je jednoduchý a rýchly spôsob, ako financovať menšiu rekonštrukciu bytu. Vybavíte ho aj z pohodlia domova, bez návštevy pobočky. Požičať si môžete až do výšky 30 000 eur. 

Ak plánujete zložitejšiu a nákladnejšiu rekonštrukciu, dobrým riešením je hypotekárny úver zaručený nehnuteľnosťou. Výška úrokov je pri tomto type úveru zvyčajne nižšia ako pri bezúčelovom úvere. Vďaka tomu preplatíte na požičanej sume menej. 

Výšky splátok pri spotrebnom úvere a hypotéke zistíte vďaka našej kalkulačke na bezúčelový úver a hypokalkulačke veľmi jednoducho.

Ako vypočítať čo najpresnejšiu cenu rekonštrukcie?

Rozpočtovanie rekonštrukcie bytu sa odvíja od projektu. Každá stavebná firma robí cenovú ponuku a čím má presnejšie podklady, tým presnejšie to vie naceniť a tiež si tam nemôže napríklad vymýšľať doplatky za niektoré veci.

Čiže ide najmä o kvalitu projektu. Pokiaľ ho robí kvalitný architekt, projekt je väčšinou pripravený tak, že sa dá aj relatívne presne naceniť. Ale opäť môže dôjsť k nejakým nečakaným okolnostiam, takže pre takýto prípad si určite treba vždy nechať nejaký rozpočet otvorený.

Druhá možnosť je nechať si to stavebnej firme urobiť na kľúč. To znamená, že stavebná firma dopredu garantuje cenu za celú rekonštrukciu, ktorá možno vyjde trošku viac, než by to vyšlo, keby to robili postupne. Výhoda je ale tá, že berú riziko neočakávaných nákladov na seba.

V ktorých krokoch celej rekonštrukcie potrebujem mať peniaze? Platí sa všetko vopred či na záver, alebo sa dáva záloha? 

Ak je rekonštrukcia bytu tzv. na kľúč, peniaze zväčša uvoľňujete postupne počas toho, ako stavba prebieha. Napríklad v týždňových alebo mesačných intervaloch.

V prípade, že to robia samostatné profesie zvlášť, čiže príde vodár, príde elektrikár atď., zvykne sa vyplácať záloha zhruba 50 %, alebo sa rovno platí až na záver, keď majster dokončí svoju časť.

Kto je

Andrej Oláh

V súčasnosti vedie ateliér GRAU, založený v roku 2014. Je dvojnásobným Laureátom ceny BIG SEE AWARD, Laureátom ceny CEZAAR 2016, získal tiež nomináciu na Cenu Dušana Jurkoviča a CEZAAR 2018.