Hypotéka na stavbu domu krok za krokom

Kde požiadať o úver na stavbu domu

Skôr ako požiadate o úver na bývanie v banke, dobre zvážte všetky možnosti. Pri rozhodovaní sa neriaďte len tým, ktorá banka má najlepší marketingový úrok. To je ten, o ktorom sa môžete dozvedieť z televíznej reklamy počas filmu. 

Po prvé, banka ho môže zmeniť podľa individuálnych podmienok, a po druhé, zohľadnite aj ďalšie dôležité skutočnosti, ako je napríklad RPMN, ktorej sme sa venovali v článku Ako vybaviť hypotéku na dom, či percento financovania úveru. Teda to, akú výšku nákladov na výstavbu alebo dostavbu domu viete financovať z bankového úveru. 

V Tatra banke môžete získať úver až do 90 % hodnoty tuzemskej rezidenčnej nehnuteľnosti a až do 60 % hodnoty pozemku. Zvyšnú časť peňazí by ste mali mať nasporenú, prípadne môžete náklady na výstavbu či dostavbu dofinancovať do 100 % zo spotrebného úveru, samozrejme, ak vám to finančná situácia umožňuje (máte kapacitu na súčasné splácanie dvoch úverov). 

„V Tatra banke môžete získať k Hypotéke^TB bezúčelový spotrebný úver za zvýhodnených podmienok. V žiadnom prípade to však nie je podmienka na získanie výhodnejšieho úroku na hypotéke,“ hovorí Valéria Hrabčáková, produktová manažérka oddelenia zabezpečených úverov pre fyzické osoby. 

Potrebujete poradiť s hypotékou?

Nechajte nám telefónne číslo, zavoláme vám.

Odoslaním tohto formulára dôjde k spracúvaniu vašich osobných údajov. Bližšie informácie nájdete v dokumente Informačné memorandum ochrany osobných údajov.

Súhlas so spracúvaním osobných údajov pre účely informovania o produktoch, službách a inováciách. Zároveň vyhlasujem, že mám 16 a viac rokov.

 

Nákup pozemku 

Kúpa pozemku je vôbec prvým krokom k tomu, aby sa mohlo začať s výstavbou domu. Na získanie hypotéky to musí byť v prvom rade pozemok určený na výstavbu nehnuteľnosti určenej na bývanie. 

Kataster eviduje tieto druhy pozemkov: 

• trvalé trávne porasty,
• orná pôda,
• vinice,
• chmeľnice,
• záhrady,
• ovocné sady,
• lesné pozemky,
• vodné plochy,
• zastavané plochy a nádvoria,
• ostatné plochy,
• ostatné poľnohospodárske plochy,
• iné.

Charakter pozemku zistíte v liste vlastníctva, na katastrálnom úrade alebo cez Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky.

Druh pozemku zapísaný na liste vlastníctva však automaticky nedáva informáciu, či ide o stavebný pozemok, a môže byť zmenený úradným rozhodnutím. Napríklad orná pôda sa môže úradne previesť na stavebný pozemok. Závisí to od územného plánu obce či mesta. 

Problém pri týchto pozemkoch však môže predstavovať lokalita. Väčšinou sú to pozemky bez vybudovanej komunikácie a inžinierskych sietí. Ak sa teda chcete vyhnúť finančným nákladom navyše, orientujte svoj výber na pozemky, ktoré sú už vopred pripravené na výstavbu.

Pozemok bez prístupovej cesty a možnosti napojenia na už existujúce inžinierske siete nemusí banka navyše akceptovať ako zabezpečenie hypotéky na kúpu pozemku.

„Vhodný pozemok, na ktorého nákup chceme čerpať financie z hypotéky, by mal mať v prvom rade zabezpečený prístup z verejnej komunikácie a možnosť napojenia na dostupné inžinierske siete, ideálne v komunikácii pred pozemkom. 
 
Pozemok musí byť určený na zastavanie rezidenčnou nehnuteľnosťou, čo klient preukáže doložením stavebného povolenia alebo územného rozhodnutia, alebo územnoplánovacej informácie. 
 
Okrem toho musí byť pozemok aj reálne zastavateľný, čo znamená, že šírka, dĺžka a svahovitosť pozemku umožňujú umiestnenie rodinného domu tak, aby bol dodržaný stavebný zákon a minimálne prípustné rozstupy medzi rodinnými domami vzájomne a od hranice pozemku.
 
Pozemok, samozrejme, nesmie byť zaťažený vecným bremenom, prípadne iným obmedzením, ktoré by bránilo plnohodnotnému využitiu pozemku,“ vysvetľuje Renáta Sprušanská z oddelenia collateral managementu Tatra banky.

Keď zvládnete výber vhodného pozemku, prichádza na rad jeho kúpa. A tu môžu nastať dve situácie. 

Ako zmeniť ornú pôdu na stavebný pozemok?

Preklasifikovať poľnohospodársku pôdu na stavebný pozemok môžete len v prípade, ak sú splnené podmienky na tzv. odňatie z pôdneho fondu. Toto rozhodnutie vydáva príslušný okresný úrad, pozemkový alebo lesný odbor. 

Rozlišuje sa pritom, či sa pozemok nachádza v extraviláne (mimo zastavanej časti obce), alebo v intraviláne (v zastavanej časti obce). Pri intraviláne sa žiada iba o stanovisko k vyňatiu pôdy, pri extraviláne o trvalé odňatie. 

Podľa zákona rozhodnutie o odňatí nie je potrebné vydať, ak ide o nehnuteľnosť, ktorej zastavaná plocha je do 25 m2, v území určenom územným plánom obce na záhradkárske účely, a ak ide o nehnuteľnosť, ktorej zastavaná plocha je do 25 m2, vo vinici.

Podľa toho, či chcete vyňať len časť pozemku alebo celý, buď potrebujete alebo nepotrebujete geometrický plán. Platí, že ak odnímate celý pozemok, takýto plán nepotrebujete. Ak chcete odnímať len časť pozemku, bude potrebný geometrický plán, ktorý vám vyhotoví geodet. Týmto spôsobom vznikne na liste vlastníctva nová parcela.

Žiadosť o odňatie pôdy nájdete na stránke Ministerstva vnútra SR. Súčasťou žiadosti je aj zoznam potrebných príloh, ktoré musíte k žiadosti dokladovať.

Máte nasporené vlastné financie? 

Ak máte nasporenú určitú časť peňazí určených na nákup pozemku a od banky chcete získať len časť chýbajúcich peňazí, je pre vás dôležitá informácia o percente z hodnoty pozemku.

V praxi to znamená, akú finančnú sumu z hodnoty kupovaného pozemku alebo inej založenej nehnuteľnosti vám banka poskytne na nákup pozemku. Štandardne ide o 50 až 60 % z hodnoty. 

Príklad: Ak je hodnota pozemku 70 000 eur a percento z hodnoty pozemku 60 %, hypotéku na pozemok môžete čerpať až do výšky 42 000 EUR. 

POZOR! Hodnota pozemku nie je totožná s kúpnou cenou pozemku. Hodnotu pozemku pre účel poskytnutia úveru určuje banka interným posúdením.

Nemáte vlastné financie?

Ak nemáte žiadne vlastné financie na kúpu pozemku, banka vám napriek tomu môže schváliť hypotéku na pozemok. Musíte sa však pripraviť, že založíte inú, už existujúcu nehnuteľnosť – napríklad byt. 

„V prípade, ak chce mať klient istotu financovania 100 % kúpnej ceny pozemku, pričom mu nepostačuje hodnota pozemku na jeho financovanie, odporúčame, aby doplnil ako zabezpečenie ďalšiu nehnuteľnosť/pozemok, prípadne rozdiel financoval cez bezúčelový spotrebný úver,“ dodáva Valéria Hrabčáková.

Pozemok už mám. Kedy môžem požiadať o hypotéku?

V podstate hneď, keď budete mať projekt domu a právoplatné stavebné povolenie. 

Rozhodujúce je v tejto chvíli aj to, či máte, alebo nemáte dostatok vlastných financií na rozostavanie domu. 

1. Mám vlastné financie na rozostavanie domu

Ak máte pripravenú dostatočnú sumu financií na rozostavanie domu, môžete začať stavať. Aby ste mohli požiadať o hypotéku na stavbu domu, banka požaduje, aby bola rozostavaná stavba zapísaná na liste vlastníctva. 

Rozostavaná stavba spĺňa podmienky zápisu na list vlastníctva, ak je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia stavby.

Po zapísaní rozostavanej stavby do listu vlastníctva môžete kontaktovať hypotekárneho bankára. Bude vás sprevádzať celým procesom vybavovania hypotéky. 

K žiadosti o hypotéku na stavbu domu budete potrebovať tieto doklady:

• doklad totožnosti,
• doklady o príjme,
• geometrický plán, 
• právoplatné stavebné povolenie, 
• projektovú dokumentáciu, 
• položkový rozpočet, 
• znalecký posudok o všeobecnej hodnote pozemku a rozostavanej stavby.

Pozrite si aj od čoho závisí výpočet splátky hypotéky. 

Proces čerpania hypotéky na dostavbu domu v skratke

Kúpili ste pozemok, získali stavebné povolenie a začali so stavbou domu z vlastných financií. Dom je v takom stupni rozostavanosti, že spĺňa podmienky pre zápis rozostavanej stavby na list vlastníctva. Následne môžete v banke požiadať o hypotéku. 

Príklad: Banka na základe znaleckého posudku stanoví hodnotu novostavby po kolaudácii na 120 000 eur. Hypotéka na stavbu domu vám bola schválená vo výške 80 % z celkovej hodnoty novostavby. Od banky teda vo finále dostanete 96 000 eur na dostavbu domu. 

Táto suma vám bude vyplácaná v tranžiach – menších sumách vo vopred stanovených lehotách podľa toho, ako bude stavba napredovať. Zjednodušene povedané, banka vám vopred uvoľní len toľko peňazí, aby boli vždy kryté hodnotou nehnuteľnosti. Podrobnosti sú dohodnuté v úverovej zmluve. 

Aktuálny stav stavby a rast jej hodnoty budete banke dokazovať fotodokumentáciou, súpisom vykonaných prác alebo predložením aktuálneho znaleckého posudku.

Tip:

Pre lepšiu predstavu o výške splátok a úrokoch pri konkrétnej výške hypotekárneho úveru môžete využiť hypokalkulačku. Sumy sú orientačné, ale pomôžu vám získať lepšiu predstavu o tom, aká by bola výška mesačnej splátky pri tej istej sume, ak by ste splácali 20, 25 či 30 rokov. 

Najlepší úver na stavbu domu je taký, pri ktorom získate najvyššiu sumu peňazí na stavbu s najnižším úrokom a najmenším počtom tranží, aby stavba zbytočne nestála. 

2. Nemám dosť vlastných financií na rozostavanie domu

Nie každý si stihne alebo dokáže nasporiť dostatočné množstvo peňazí na rozostavanie domu. Ani v tomto prípade sa svojho sna o novom rodinnom dome nemusíte vzdávať. Existuje možnosť požiadať o hypotéku na začatie výstavby rodinného domu.

„Ak klient nedisponuje vlastnými finančnými prostriedkami, je ideálne dať ako dočasné zabezpečenie ďalšiu nehnuteľnosť. Ak má táto nehnuteľnosť dostatočnú hodnotu na zabezpečenie úveru, klient čerpá úver jednorazovo. Po ukončení výstavby a skolaudovaní nehnuteľnosti môže požiadať banku o vypustenie pôvodnej nehnuteľnosti zo zabezpečenia úveru a po odsúhlasení bankou zabezpečiť úver novým rodinným domom,“ uvádza Hrabčáková.

V tomto prípade by ste už mali vlastniť pozemok, mať vydané právoplatné stavebné povolenie a nehnuteľnosť, ktorú dočasne založíte na začiatok výstavby alebo aj na úplnú dostavbu domu. Môže to byť byt alebo rodičovský dom. Nehnuteľnosť nemusíte nevyhnutne vlastniť. Jej vlastníci však musia so založením súhlasiť, pretože oni budú zriaďovať záložné právo. 

Výhodou takto čerpanej hypotéky sú vo väčšine prípadov jednorazovo čerpané peniaze, pretože zakladáme nehnuteľnosť vyššej hodnoty. Aj v tomto prípade však platí, že hypotéku je možné získať maximálne do výšky 90 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

Za nevýhodu môžeme považovať, že nie každý vlastní alebo môže založiť nejakú nehnuteľnosť v dostatočnej hodnote. 

Na záver je nutné dodať, že každý hypotekárny prípad je odlišný rovnako, ako sú rozdielne naše predstavy o budúcom bývaní. Ku každej hypotéke na výstavbu domu sa pristupuje individuálne. Ideálne je kontaktovať hypotekárneho bankára, ktorý vám pomôže nastaviť tú najvýhodnejšiu formu financovania pre váš vysnívaný rodinný dom.