Rekonštrukcia bývania: Kedy sa oplatí a ako ju financovať?

Kedy sa vám rekonštrukcia starého domu alebo bytu oplatí?

Na to, kedy sa renovácia bytu či domu naozaj oplatí, neexistuje jednoznačná odpoveď. Závisí to totiž od mnohých faktorov. So staršou nehnuteľnosťou často kúpite aj lukratívnejší pozemok, a to za lepšiu cenu. Nemusíte riešiť ani inžinierske siete – prípojky na plyn, vodu, elektrinu či kanalizáciu. Nechýbajú ani príjazdové cesty k nehnuteľnosti. Staršie stavby takisto s väčšou pravdepodobnosťou stoja na miestach, kde už existuje infraštruktúra, dopravná dostupnosť či občianska vybavenosť. V prípade pozemkov, ktoré kupujete „pod novostavbu“, nie sú tieto vymoženosti úplnou samozrejmosťou, napríklad sa možno ešte len plánujú. A ak už sú, zväčša ide o pozemky, za ktoré si priplatíte. 

Z tohto pohľadu sa prerábka domu môže javiť ako lacnejšie riešenie. Nemusí to tak byť vždy, hoci by ste aj k budove prišli zadarmo alebo za veľmi lacný peniaz. Pri renovácii bytu či domu sú totiž náklady ťažšie predvídateľné než pri novostavbe. I keď si pred rekonštrukciou stanovíte rozpočet a to, čo plánujete prerobiť, v jej priebehu môžete naraziť na skryté problémy. Napríklad zlú elektroinštaláciu či steny, ktoré už nie sú stabilné, nebudete môcť ignorovať. Postupné odhaľovanie nedostatkov vo výsledku práce predraží a predĺži. S vyššími nákladmi rátajte aj v prípade, že budete chcieť zmeniť nevyhovujúcu dispozíciu.  

Špecifické problémy prinesie rekonštrukcia domu či bytu v pamiatkovej zóne. K obnove takejto nehnuteľnosti sa musí vyjadriť aj krajský pamiatkový úrad. Renováciu môže povoliť kompletne podľa vašich predstáv, no stáva sa, že nariadi zachovanie vzhľadu, farby či techniky výstavby pôvodnej stavby, čo takisto výrazne prispieva k zvýšeniu nákladov. 

Prestavba rodinného domu či bytu môže byť aj úspornejším riešením. Je to najmä v prípade menej rozsiahlej rekonštrukcie nehnuteľnosti, ktorá bola obývaná a predchádzajúci majiteľ sa o ňu staral, pravidelne renovoval. Pri takejto obnove je šanca, že dom či byt môžete aj počas prác využívať. Ušetrí vám to náklady na prípadné dočasné bývanie. Mali by ste však rátať s tým, že prostredie bude prašnejšie a hlučnejšie. 

Ako postupovať pri rekonštrukcii starého domu či bytu? 

Ak chcete urobiť rekonštrukciu dôkladne a komplexne bez toho, aby ste ju museli opakovať každých pár rokov, poriadne si ju premyslite, naplánujte a prepočítajte. 

Stanovte si presný rozpočet 

Na to, koľko stojí rekonštrukcia domu, pre vás nemáme jednoznačnú odpoveď. Jej cena totiž závisí od mnohých faktorov, ako sú rozsah, využité materiály i to, komu renováciu zveríte. Náklady sa môžu pohybovať od pár desiatok tisíc eur po viac ako stotisíc. Vy preto musíte bezpodmienečne vedieť, koľko finančných prostriedkov máte k dispozícii a z čoho budete rekonštrukciu starého domu či bytu financovať. Ak chcete využiť hypotéku, preverte si, či a v akej výške vám ju banka schváli. Následne si stanovte rozpočet. Ľudia pritom zvyknú celkové náklady na rekonštrukciu podhodnotiť. Odborníci preto radia pripočítať k rozpočtu rezervu vo výške aspoň 20 %. Vhodné je tiež na vyčíslenie výslednej sumy požiadať o cenovú ponuku aspoň tri stavebné firmy s dobrými referenciami. Znížite tak riziko, že sa vám počas renovácie minú peniaze a budete musieť robiť kompromisy v kvalite.

Vyberte si vhodnú nehnuteľnosť na rekonštrukciu 

V prípade, že ste byt či dom nezdedili alebo nedostali darom, čaká vás zdanlivo nekonečný kolotoč prezerania realitných portálov a obhliadok. Práve z nich musíte zistiť čo najviac o skutočnom stave nehnuteľnosti. Zoberte si so sebou odborníka, ktorý dokáže stav zhodnotiť a identifikovať potenciálne problémy. Tiež sa snažte vybrať si nehnuteľnosť, ktorá čo najviac spĺňa vaše predstavy v dôležitých kritériách, akým je napríklad dispozícia. 

Určite si rozsah prestavby rodinného domu či bytu

V tejto fáze je potrebné pozrieť sa na rekonštrukciu z dvoch strán: 

• ako má vo výsledku nehnuteľnosť vyzerať, či na čo má slúžiť, 
• čo všetko je nefunkčné a potrebné obnoviť.

Najmä v prípade, že plánujete výraznejšiu renováciu bytu či domu, je na mieste projekt, ktorý dostane vaše nápady na papier. Odborníkom si dajte tiež zhodnotiť, čo sa dá zachovať a čo bezpodmienečne musíte zbúrať alebo opraviť. Z tohto vám vyplynú ďalšie kroky. Zistíte, či rekonštrukcia nevyžaduje povolenie alebo ohlášku. Takisto vám to pomôže rozhodnúť sa, či budete renovovať svojpomocne alebo sa obrátite na odborníkov. Majte pritom na pamäti, že niektoré práce môže zo zákona vykonávať iba špecializovaný pracovník. 

Rekonštrukciu bytu či domu môžete zveriť do rúk jednotlivých remeselníkov alebo si najať jednu stavebnú firmu, ktorá sa postará o všetko. Bez ohľadu na to, pre ktorú možnosť sa rozhodnete, poriadne si ich preverte. Nesústreďte sa len na cenovú ponuku, ale aj na referencie.  

TIP: Alfou a omegou dobrej rekonštrukcie domu či bytu je časový plán prác, ktoré musia nasledovať v presne určenom poradí.  

Kedy ohlásiť rekonštrukciu starého domu alebo bytu?

Povinnosti pri rekonštrukciách upravuje stavebný zákon. Stavby, ich úpravy a starostlivosť o ne sa podľa zákona delia do troch kategórií:

• tie, na ktoré potrebujete stavebné povolenie

V prípade, ak staviate nanovo alebo zásadne meníte stavbu – pristavujete, nadstavujete alebo robíte veľké stavebné úpravy, napríklad zasahujete do nosných múrov alebo ovplyvňujete vonkajší vzhľad stavby (s výnimkou farebnosti).

• tie, ktoré musíte ohlásiť stavebnému úradu

Stavebné povolenie nepotrebujete, avšak ohlasovaciu povinnosť máte pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej, pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu, požiarnu bezpečnosť, životné prostredie okolo stavby, alebo ak je vaše bývanie zároveň kultúrnou pamiatkou. Úradu musíte nahlásiť aj položenie elektronických komunikačných sietí (napríklad internetu) stavieb určitej veľkosti a výšky.

Na ohlásenie rekonštrukcie domu či bytu využite tlačivo, ktoré si vyberiete podľa toho, akých prác sa ohláška týka.

• tie, ktoré nemusíte ohlasovať

Bez zákonných povinností môžete vo svojom bývaní vykonať malú rekonštrukciu, ktorá predstavuje kvalitatívnu, nie kvantitatívnu zmenu stavby, takzvané „udržiavacie práce“. Patria sem opravy a výmena elektroinštalácie, omietok, fasád, dverí, okenných otvorov, okien, strešnej krytiny, odkvapov, ističov, svietidiel, kabeláže, izolácií, podláh, komínov, zábradlí, kuchynských liniek, vstavaných skríň či oplotenia. Nepatrí sem vybúravanie nových otvorov alebo prístavba nových častí.

Možnosti financovania rekonštrukcie bytu či rodinného domu

Základnými zdrojmi financií na prerobenie bývania sú úspory, hypotekárny či spotrebný úver. Pri výbere zvážte najmä finančnú náročnosť rekonštrukcie, výšku svojich úspor a to, či môžete a chcete založiť nehnuteľnosť. V prípade vyššej sumy za prerobenie bývania je vhodná účelová alebo bezúčelová hypotéka.

Úspory

Minúť našetrené alebo si požičať? Platiť rekonštrukciu z vlastného znie ako ideálne riešenie, nemali by ste však zabúdať na finančnú rezervu na nepredvídateľné výdavky. Aj po renovácii bytu či domu by vám mali zostať úspory aspoň vo výške 6-násobku mesačných výdavkov domácnosti. 

Spotrebný úver

Bezúčelový spotrebný úver je najjednoduchším a najrýchlejším riešením na financovanie menšej rekonštrukcie starého domu alebo bytu. Vybavíte ho bez návštevy pobočky a za niekoľko minút online. Ako už jeho názov napovedá, nemusíte dokladovať, na aký účel prostriedky použijete. A ak vám peniaze po rekonštrukcii ostanú, môžete ich napríklad využiť na financovanie nového auta. V prípade, že si vezmete bezúčelový úver, nemusíte zakladať nehnuteľnosť, ani nepotrebujete ručiteľa. 

Jeho nevýhodou sú vyššie úroky (v priemere okolo 6 – 7 %), podstatne vyššie ako pri hypotéke, a obmedzený čas splácania, a to maximálne 8 rokov. Na druhej strane máte počas celej doby splácania istotu nezmenenej úrokovej sadzby. Pri výbere úveru sa riaďte ročnou percentuálnou mierou nákladov (RPMN) – čím je nižšia, tým je úver výhodnejší. Dôležitá bude pre vás aj výška mesačnej splátky.

Hypotéka

Hypotekárne úvery zaručené nehnuteľnosťou sú dobrým riešením pri väčších rekonštrukciách. Mnohí sa obávajú, že ak hypotéku nebudú splácať, môžu prísť o strechu nad hlavou, a preto volia radšej spotrebný úver. Záložné právo na nehnuteľnosti je však dnes úplne bežnou realitou a v konečnom dôsledku vám exekútor môže na nehnuteľnosť siahnuť aj pri nesplácanom spotrebnom alebo stavebnom úvere.

Na čo by ste ešte nemali zabudnúť pri financovaní rekonštrukcie hypotékou?

• Musíte počítať aj s nákladmi na poistenie nehnuteľnosti.
• Pred podaním žiadosti si pripravte platné stavebné povolenie alebo ohlásenie stavby. 
• Banka vyžaduje aj zoznam plánovaných prác a fotografie pred, počas a po nich.
• S rekonštrukciou začnite až vtedy, keď vám banka schváli hypotéku a umožní jej čerpanie.
• Presne dodržte účel, na ktorý bola hypotéka schválená, aj stavebný zákon, aby ste neohrozili svoje čerpanie.

Dotácia na obnovu rodinného domu

V prípade, že sa rekonštrukcia domu týka zateplenia, môže byť možnosťou financovania aj dotácia. Je súčasťou plánu obnovy a odolnosti Slovenskej republiky. Jej cieľom je znížiť energetickú náročnosť domov. Získať ju môžete v prípade, že ste majiteľom rodinného domu skolaudovaného pred 1. 1. 2013 a obnovou dosiahnete úsporu primárnej energie minimálne o 30 %. Príspevok má maximálnu výšku 19-tisíc eur. Môžete sa oň uchádzať do 28. 2. 2023 alebo do vyčerpania pridelených prostriedkov. Spravíte tak vyplnením žiadosti na stránke programu Obnov dom, kde nájdete aj všetky podmienky, ktoré musíte splniť.

Kupovať a predávať zrekonštruované?

„Medzi starým a novým bytom môže byť rozdiel v nákladoch na bývanie aj 100 eur mesačne. Kúpa novostavby je síce drahšia, ale ušetrené mesačné náklady môžete použiť práve na vyššiu splátku hypotéky. A je predsa rozumnejšie splácať nový drahší byt, ktorý rokmi ešte porastie na cene, ako v starom byte každý mesiac platiť vyššie náklady na bývanie, ktoré vám už nikto nevráti,“ radí Lorant Szabo, majiteľ RK Férovo, kedy sa viac oplatí nehnuteľnosť v novostavbe.  

Výhody pôvodného stavu a rekonštrukcie starého domu či bytu:

• lepší dohľad nad kvalitou materiálov a práce pri rekonštrukcii,
• nezameniteľný charakter historických tehlových bytov v centre,
• úpravy podľa vlastných predstáv,
• spravidla dobrá občianska vybavenosť a dopravná dostupnosť,
• väčšia ponuka starých bytov na trhu v porovnaní s novostavbami,
• nižšia obstarávacia cena.

Výhody novostavby:

• nižšie mesačné náklady na bývanie,
• vyšší štandard bývania a moderné dispozičné riešenia (moderné spoločné priestory, podlahové kúrenie, priestrannejšie terasy, viac svetla...),
• možnosť zakúpenia parkovacích miest,
• ekologickejšia prevádzka.

TIP: Kompletnú rekonštrukciu predstavuje až tá, ktorá zrenovuje vykurovanie, elektrické rozvody, okná, dvere a podlahy. 

Tip: Potrebujete pomôcť s financovaním?

Odporúčame náš bezúčelový úver, ktorý vám môžeme schváliť aj online.

Zistiť viac 

„Oplatí sa kompletná rekonštrukcia bytu pred jeho predajom? Pri rozhodovaní by som začal prieskumom verejnej inzercie. Porovnal by som inzerované ceny nehnuteľností v pôvodnom stave s tými po kompletnej rekonštrukcii. Ak by bol rozdiel dostatočne zaujímavý, vyžiadal by som si cenové ponuky stavebných firiem.

Najvyššou pridanou hodnotou rekonštrukcie je často dispozičná zmena. Zmenou dvojizbového bytu na trojizbový, nahradením obývacej izby ďalšou spálňou, alebo prispôsobením bytu v blízkosti vyhľadávanej univerzity potrebám zahraničných študentov môžeme zásadne zvýšiť investičný potenciál nehnuteľnosti a šance na jej úspešný predaj.

Treba však počítať s tým, že tento proces je časovo náročný, vyžaduje si vlastné finančné prostriedky a skúsenosti. Bez potrebných skúseností sa môže rekonštrukcia značne predĺžiť aj predražiť. Je preto rozumné vyhľadať pomoc skúseného lokálneho realitného makléra, ktorý dobre pozná trh, dá rekonštrukcii myšlienku, správne odhadne jej náklady a posúdi reálnu predajnú cenu bytu po rekonštrukcii,“ hovorí Lorant Szabo, majiteľ RK Férovo, k rekonštrukcii bytu na predaj. 

Tip:

Novostavbou je podľa zákona nehnuteľnosť mladšia ako 5 rokov, ale na realitnom trhu je tak zaužívaná novšia ako 10-ročná.