Je tu ešte vôbec priestor na rast cien bytov?

Minuloročný rast cien nad 20 percent potvrdil, že sme si udržali pozíciu majstrov sveta v investovaní do bytov. Na jednej strane stále preferujeme bývať vo svojom. Pri viac ako 90-percentnej miere patríme v Európe medzi krajiny s najvyššou mierou nehnuteľností v osobnom vlastníctve. Na druhej strane investičný byt potvrdil svoju pozíciu najobľúbenejšieho investičného produktu. Tehlám v ruke veríme viac ako akciovému trhu či podielom vo firmách a ich produktom, ktoré denne požívame na prácu, komunikáciu, liečbu, výživu, vzdelávanie a vlastne čokoľvek. Takto sa z nás stávajú podnikatelia, ktorí si na výnosy musia zarobiť pravidelným hľadaním nájomníka, províziami realitke, nákladmi na údržbu, riešením problémov a vypisovaním daňového priznania.

Ak sa o inflácii minulý rok hovorilo ešte okrajovo, tak v tomto roku už zažitý inflačný šok funguje ako najlepšia marketingová téma. Mantra predajcov, že ceny bytov budú dlhodobo rásť rýchlejšie ako inflácia, presviedča aj veľmi konzervatívne typy, aby si zobrali hypotéku a postavili sa do radu záujemcov o byt, ktorý sa plánuje začať stavať o rok alebo o dva. Každé aktívum, ktoré sme kúpili za extrémne vysokú cenu, má tendenciu rásť len vtedy, ak to má kto od nás kúpiť za ešte vyššiu cenu. Inak má predpoklady klesať. Na tento druhý scenár sme už síce zabudli, ale prežili sme si ho v rokoch 2008 až 2010, keď s dopytom poklesli aj ceny bytov o 15 percent. A návrat k pôvodnej úrovni trval takmer osem rokov.

Rast cien bytov sa za posledné štyri roky odtrhol od ekonomiky a významne predbehol aj infláciu. Dostal developerskú maržu na rekordnú úroveň, ktorá aktuálne znesie aj započítanie dvojcifernej inflácie. Píše sa o inflačných doložkách, ale veľkí developeri ich ešte nemusia využívať. Každý sa však poučil z minulosti a dáva na trh byty pomaly a postupne. Žiadny developer už dnes nepustí na trh byt za cenu, o ktorej by nebol presvedčený, že je na maximálnej možnej úrovni, čo si ľudia ešte môžu dovoliť. A do takejto cenovej rovnice vstupujú klesajúce reálne príjmy a rastúce sadzby na hypotéky blížiace sa k trojpercentnej úrovni. Aký toto len už môže mať dosah na rast cien?

Cenovkou bytov bude hýbať aj ochota vymeniť vlastníctvo za nájom. Nájomný trh sa doteraz nijako nerozvíjal, lebo dlhodobo absentovali podmienky pre inštitucionálnych investorov. Veľmi rýchlo sa dozvieme, či schválený systém štátneho nájomného bývania tento stav zmení a na trh sa dostanú dostupné produkty ponúkané stabilnou protistranou, v dostatočnej kapacite, s možnosťou dlhodobého prenájmu, so štandardizovanými podmienkami, s promptným servisom a so službami navyše.