Predčasné splatenie hypotéky: Oplatí sa skôr zbaviť dlhu alebo radšej investovať?
Predčasné splatenie hypotéky je lákavé, ak chcete rýchlejšie znížiť dlh a ušetriť na úrokoch. Môžete splácať mimoriadne alebo jednorazovo vyrovnať celý zostatok. Zároveň však zvážte, či by nebolo vhodnejšie nasporené peniaze investovať. Výber medzi splatením a investovaním závisí od vašich financií a cieľov. Kedy sa vám predčasné splatenie hypotéky oplatí?
Ako sa dá hypotéka splatiť predčasne?
Mimoriadne splátky úveru
Prvým spôsobom, vďaka ktorému zvládnete splatiť hypotéku rýchlejšie, sú mimoriadne splátky.
Mimoriadne splácanie hypotéky bez povinnosti zaplatiť náklady môžete využiť v týchto prípadoch:
- Zo zákona jedenkrát mesačne – bez toho, aby ste zaplatili banke náklady za mimoriadne splatenie, môžete splatiť súhrnne až 30 % istiny úveru za kalendárny rok. Zo sumy, ktorá je nad rámec uvedených 30 % istiny, zaplatíte banke náklady za mimoriadne splatenie, čo je zo zákona maximálne 1 % z vkladanej sumy.
Napríklad: Ak máte nesplatenú istinu 100 000 eur a rozhodnete sa splatiť 40 000 eur, môžete splatiť bez nákladu 30 000 eur (30 % istiny), za zvyšných 10 000 eur zaplatíte banke náklady za mimoriadne splatenie. - Vždy pri obnove fixácie úrokovej sadzby, teda pri výročí fixácie (výška mimoriadnej splátky nie je limitovaná, banke neplatíte náklady za mimoriadne splatenie, a to ani v prípade, ak sa rozhodnete splatiť viac ako 30 % istiny).
Splatenie celého zostatku na hypotéke
Ak máte k dispozícii dostatočné finančné prostriedky, ktoré ste našetrili alebo získali iným spôsobom, môžete ich využiť na predčasné splatenie zostávajúcej časti hypotéky.
Týmto krokom banke splatíte celý úver. Zároveň máte možnosť využiť zákonom stanovenú výhodu a predčasne splatiť hypotéku bez nákladov, podobne ako pri mimoriadnych splátkach.
Prečo sa oplatí predčasne splatiť hypotéku?
Aj keď sa môže zdať pohodlné dodržiavať bežný splátkový kalendár, predčasné splatenie hypotéky prináša výhodu v podobe nižšieho preplatenia na úrokoch.
Každá splátka hypotéky sa totiž skladá z dvoch častí – splátky istiny a úroku. Hoci mesačná splátka zostáva rovnaká (pokým sa nezmení úroková sadzba), pomer medzi splátkou istiny a úrokom sa priebežne mení. Na začiatku splácate väčšiu časť úrokov a postupne sa tento pomer presúva vo váš prospech, teda viac platíte na istinu.
Istina je pôvodná suma peňazí, ktorú ste si od banky požičali a z ktorej sa vypočítava úrok. Ak uskutočňujete mimoriadne splátky, znižujete tým výšku istiny, čo vedie k zníženiu celkových úrokových nákladov.
Kedy je lepšie investovať, ako sa zbaviť dlhu?
Skôr, ako sa rozhodnete svoju hypotéku predčasne splatiť, pouvažujte, či máte vytvorenú dostatočnú krátkodobú a dlhodobú finančnú rezervu.
- Krátkodobá finančná rezerva by mala pokryť neočakávané výdavky, ako aj krátkodobý výpadok príjmu. Odporúčaná výška takejto rezervy je 3 až 6 mesačných platov.
- Dlhodobá finančná rezerva zabezpečí, že v budúcnosti zvládnete aj oveľa väčšie výdavky, ako sú rekonštrukcia bytu, vzdelanie detí či napríklad kúpa nového auta.
Kým krátkodobú rezervu môžete mať uloženú aj na sporení k účtu, pri dlhodobej by to bola chyba. Peniaze, ktoré vám nebudú zarábať počas 5 či 10 rokov, strácajú svoju hodnotu. Ceny rastú a vy si za svoje úspory kúpite v budúcnosti menej, ako by ste si mohli kúpiť teraz. Aby ste hodnotu svojich peňazí udržali alebo zvýšili, investujte ich.
Vytvárať si dlhodobú finančnú rezervu prostredníctvom investičného sporenia do podielových fondov je veľmi obľúbená voľba Slovákov. Ak si zvolíte investovanie namiesto sporenia na účte, rozdiel v nasporenej sume môže predstavovať tisícky eur.
Napríklad, 100 eur mesačne investovaných do Amerického akciového fonduTB môže po 10 rokoch priniesť veľmi zaujímavý efekt – výnos vyše 9 500 eur. Keď k nemu pripočítame aj všetky investované peniaze (za 10 rokov ide o sumu 12 000 eur), celková nasporená suma môže presiahnuť 21 000 eur. A to už je čiastka, ktorá je zaujímavá pre väčšinu Slovákov.
Ak vám aj popri vytváraní rozumnej finančnej rezervy zostávajú voľné peniaze, vtedy uvažujte aj o mimoriadnych splátkach hypotéky alebo o jej úplnom predčasnom splatení.
Aké sú pravidlá predčasného splácania?
Pri vybavovaní hypotekárneho úveru si vždy dôkladne preštudujte všetky relevantné dokumenty, kde nájdete aj informácie o podmienkach predčasného splácania. Viaceré zmeny priniesla úprava zákona o úveroch na bývanie 1. septembra 2023.
Čo sa zmenilo od 1. septembra 2023?
Podľa zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie sa od 1. septembra 2023 zmenila možnosť mimoriadneho splácania hypotéky. Predtým bolo možné splatiť ľubovoľnú časť úveru alebo celý úver bez zaplatenia nákladov len pri výročí fixácie. Zároveň pri výročí podpisu zmluvy bolo možné bez zaplatenia nákladov realizovať mimoriadne splátky do výšky 20 % z istiny úveru.
Ako sme už uviedli aj vyššie, po novom neplatíte náklady, ak požiadate o predčasné splatenie najneskôr v deň, ktorý máte uvedený v Oznámení o nových podmienkach vášho úveru. Rovnako ich neplatíte ani v prípade, ak ste sa rozhodli využiť mimoriadne splátky a ich výška nepresiahne za rok 30 % z istiny úveru.
Ak by ste vkladali mimoriadnu splátku vo vyššej sume, banka si nesmie účtovať náklady spojené s predčasným splatením vyššie ako 1 % z predčasne splácanej sumy úveru.
Oplatí sa predčasné splácanie?
Vzali ste si hypotekárny úver na bývanie v sume 130 000 eur s úrokovou sadzbou 4,39 % a 30-ročnou splatnosťou. Vaša mesačná splátka je stanovená na 650,22 eur. Po dvoch rokoch splácania ste sa rozhodli uhradiť mimoriadnu splátku vo výške 2 000 eur.
Vďaka tomu máte na výber z dvoch možností – buď si znížite mesačnú splátku, alebo skrátite dobu splácania:
- zníženie výšky mesačných splátok – čas splácania ste si nezmenili, ostáva 28 rokov, ale výška mesačnej splátky sa zníži na 640,83 eur,
- skrátenie doby splácania – výška splátky ostáva 650,22 eur, no platíte už len 27 rokov.
Ako sa dá o predčasné splatenie požiadať?
Pokiaľ sa rozhodnete požiadať banku o mimoriadnu splátku alebo predčasné splatenie celého zostatku úveru, môžete tak urobiť v ktorejkoľvek pobočke Tatra banky alebo cez kontaktné centrum DIALOG Live.
Upozornenie:
Toto je marketingové oznámenie. Skôr ako urobíte akékoľvek investičné rozhodnutie, pozrite si štatút, predajný prospekt a dokument s kľúčovými informáciami podielového fondu, ktoré sú k dispozícii v pobočkách Tatra banky, a.s. a na www.tam.sk v slovenskom jazyku. S investíciou do podielového fondu je spojené aj riziko a doterajší výnos nie je zárukou budúcich výnosov.
Váš názor nás zaujíma
Pomôžte nám robiť Životné momenty ešte kvalitnejšie
https://www.tatrabanka.sk/sk/personal/zivotne-momenty/po-kupe/predcasne-splatenie-hypoteky/