Kúpa bytu či apartmánu na firmu: aké sú možnosti a postup?

| 30.11.2022 | 3. min. čítania

Chystáte sa kúpiť byt alebo apartmán v bytovom dome na firmu, no nemáte celkom jasno v tom, aký postup zvoliť? Rozhodnúť sa môžete pre tri rôzne cesty. Netreba však zabudnúť ani na povinnosti, ktoré z nich následne vyplývajú. Oslovili sme preto odborníka, ktorý vám s kúpou bytu či apartmánu na firmu poradí.

V čom je základný rozdiel, ak kupujeme byt alebo apartmán na firmu a nie ako fyzická osoba?

Základný rozdiel spočíva podľa certifikovaného daňového poradcu Petra Pašeka v tom, že fyzická osoba, ktorá si daný byt alebo apartmán nezaradí do obchodného majetku, ho môže po piatich rokoch odo dňa jeho nadobudnutia predať v oslobodenom režime. 

Prakticky sa tak príjem z takéhoto predaja nebude zdaňovať. Firma si obdobný druh oslobodenia podľa zákona o dani z príjmov nevie uplatniť, čiže príjem z predaja sa považuje vždy za zdaniteľný príjem.

Treba upozorniť, že nezaradenie bytu alebo apartmánu do obchodného majetku u fyzickej osoby je možné aj v prípade jeho následného prenájmu. Nevýhodou takéhoto postupu je, že oproti príjmu z prenájmu si fyzická osoba nevie za daňové výdavky uplatniť napríklad daňové odpisy, respektíve výdavky na jeho opravy a udržiavanie.

Kúpa bytu na firmu – možnosti

1. Kúpa bytu na firmu alebo apartmánu v bytovom dome (ďalej len „apartmán“) z vlastných zdrojov – tu pri nároku na odpočítanie DPH rozhoduje, či je fyzická osoba registrovaná ako platiteľ DPH a tiež účel využitia nehnuteľnosti (napr. na prenájom alebo predaj).

2. Kúpa bytu alebo apartmánu na firmu zo zdrojov investičného fondu – treba rozlišovať splátku istiny (požičanej dlžnej sumy), ktorá nie je daňovým výdavkom, a úrok. Byt alebo apartmán firma odpisuje podľa aktuálne platnej daňovej legislatívy 40 rokov, čiže do daňových výdavkov firmy sa v jednom roku dostane 1/40 kúpnej ceny bytu.

3. Konateľ firmy poskytne pôžičku pre firmu – pri odpočítaní DPH a zahrňovaní nákladov do daňových výdavkov je postup rovnaký, ako keby išlo o kúpu z vlastných zdrojov alebo z poskytnutého investičného úveru. Povinnosťou firmy je viesť  transferovú dokumentáciu k poskytnutému úveru a konateľ je povinný z prípadných úrokov odviesť daň z príjmov v daňovom priznaní.

Tip pre vás:

Plánujete kúpu bytu na firmu?

Odporúčame vám podnikateľský úver BusinessÚver^TB Variant.

Zistiť viac

 

Na čo firmy najčastejšie zabúdajú pri takejto kúpe?

Častým omylom je, že pri kúpe „novostavby“ si firmy odpočítajú DPH, pričom následne ju začnú prenajímať v oslobodenom režime. Zabúdajú, že ak si uplatnili odpočet dane, tak pri oslobodenom prenájme majú povinnosť vykonania úpravy odpočítanej dane, teda na alikvotné alebo úplné vrátenie odpočítanej DPH.

Podobným problémom môže byť kúpa novostavby, bytu alebo apartmánu s cieľom jeho ďalšieho predaja. „Platiteľ dane si odpočíta DPH pri jeho kúpe, avšak zabudne, že ak ubehne napr. viac ako päť rokov od dňa kolaudácie stavby, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie bytu, resp. apartmánu, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania, a to podľa toho, čo nastane skôr, tak predaj bytu, resp. apartmánu musí od DPH oslobodiť. Prakticky to znamená povinnosť vykonania úpravy odpočítanej dane, teda alikvotné alebo úplné vrátenie odpočítanej DPH pri jeho obstaraní,“ vysvetľuje daňový poradca Peter Pašek zo spoločnosti Accace.

Rovnako sa často zabúda, že z predaja bytu alebo apartmánu firma nemôže vykázať daňovú stratu, teda uplatniť si vyššie daňové výdavky pri jeho predaji, než je príjem, ktorý dosiahne z jeho predaja.

Ako si vybaviť poistenie na byt kúpený firmou?

Pokiaľ kúpený byt slúži na podnikanie v rámci plochy väčšej než 50 percent, je potrebné poistiť ho prostredníctvom produktu vhodného na podnikanie. V prípade, ak je byt len vedený na firmu, slúži iba ako administratívne centrum a nerealizuje sa v ňom výrobná činnosť, je riešením štandardné poistenie nehnuteľnosti. 

Kto je Peter Pašek

Certifikovaný daňový poradca. Zároveň je managing director a partner slovenskej pobočky Accace. Jeho špecializáciou sú lokálne dane, transakčné poradenstvo a medzinárodné daňové plánovanie. V súčasnosti má na starosti riadenie pobočky Accace Slovensko, ktorá zamestnáva viac ako 160 odborníkov.

 

Naspäť