Ako vplývajú rastúce úrokové sadzby na dostupnosť bývania a ceny nehnuteľností? 

Autor: Zuzana Žiaranová, Tatra banka | 17.08.2023 | 5 min. čítania

Už je to viac ako rok, čo sme svedkami turbulentných zmien na trhu s bývaním. Pozrieme sa preto spoločne na vývoj úrokových sadzieb, dostupnosť hypoték ako aj na ceny domov a bytov vo všetkých regiónoch Slovenska.

Koho sa dotkne zvýšenie úrokových sadzieb?

Vývoj na hypotekárnom trhu pozorne sledujú všetci záujemcovia o nové bývanie. Zmeny na úrokových sadzbách sú však rovnako dôležitou témou aj pre klientov, ktorým v nasledujúcich týždňoch a mesiacoch končí fixácia na hypotéke. 

Tip pre vás:

Kedy a kde hľadať výšku novej úrokovej sadzby? A ako sa zmení výška vašej mesačnej splátky?

Aby sme pre vás proces refixácie čo najviac zjednodušili, pripravili sme odpovede na tieto a ďalšie otázky. Teraz ich nájdete prehľadne na jednom mieste.  

Prejsť na článok 

 

Prečo rastú úroky?

Všetci dnes vnímame, že vývoj cien má ďaleko od stabilného. To znepokojuje Európsku centrálnu banku (ECB), ktorá na situáciu reaguje zdvíhaním úrokových sadzieb.

Cieľom ECB je zmena spotrebiteľského správania – jednoducho povedané, aby ľudia menej míňali. Pretože čím budú menej nakupovať, tým opatrnejší budú obchodníci pri ďalšom upravovaní cien. Postupne by tak mal klesať tlak na rast cien. 

Klienti tieto zmeny pociťujú ako nárast sadzieb na úveroch a vkladových produktoch. Ekonomickí analytici predpokladajú, že úroky na hypotékach môžu do konca roka ešte veľmi mierne poskočiť, a to na úroveň približne 4,75 percenta. 

Ako si stojíme v porovnaní s EÚ?

Od roku 2016 sme mali hypotéky lacnejšie ako je priemer eurozóny, dokonca sme patrili medzi tri krajiny s najlacnejšími hypotékami. Od približne polovice roka 2022 už patríme medzi krajiny s nadpriemerne vysokými úrokovými sadzbami na hypotékach.

Sadzby, ktoré určuje centrálna banka, majú všetky krajiny eurozóny rovnaké. Čo sa zmenilo, sú sadzby na štátnych dlhopisoch. Vláda výrazne zvýšila deficity (prevýšenie výdavkov nad príjmami) v dôsledku pandémie a energetickej krízy, čo sa odráža na vyššom úročení slovenských vládnych dlhopisov. To sa následne premieta aj do drahších úverov pre domácnosti aj firmy.

Pre porovnanie, v roku 2021 si Slovensko požičiavalo lacnejšie ako Španielsko, jedna z krajín dlhovej krízy spred dekády, dnes si naša vláda požičiava drahšie.

Úroková sadzba novoposkytnutých hypotekárnych úverov,  %

 Zdroj: ECB, Tatra banka RESEARCH

Dostupnosť hypoték zostáva nadpriemerná

Štvrťročný nárast úverov na bývanie na Slovensku sa dlhodobo radil medzi 5 – 6 najrýchlejších v eurozóne, neraz sa vyšplhal až na prvé miesto. 

Síce k marcu 2023 poklesol na ôsmu priečku spomedzi 20 sledovaných krajín, avšak naďalej ostáva mierne nad priemerom EÚ.

Domácnosti sú voči zmenám odolnejšie 

Je pozitívnou správou, že napriek nárastu cien a úrokových sadzieb by väčšina klientov mala zhoršenie svojej situácie pocítiť len mierne. Analýza finančnej situácie domácností, ktorú realizovala NBS, ukázala ich vysokú odolnosť.  

Potvrdzujú to aj historicky najnižšie hodnoty zlyhania úverov na bývanie – len 1,1  percenta k marcu 2023. 

Je to zásluhou viacerých pozitívnych faktorov:

• Pokračujúci rast príjmov a stabilný trh práce. Očakáva sa, že mzdy tento aj budúci rok porastú o 10 percent. 

• Splátka môže pri poskytnutí úveru tvoriť najviac 60 percent z mesačného príjmu. Vytvára sa tak „vankúš“ pre rast úrokov ale aj iných nákladov (vysoká inflácia).

• Každý klient je pri poskytnutí úveru posudzovaný na sadzbu, ktorá je vyššia od jeho reálnej sadzby o 1 až 2 percentá, v závislosti od fixácie úveru. To je ďalšia dodatočná rezerva v príjme domácností.

Kedy by mohli úroky opäť klesať?

Aby výraznejšie klesli úroky na hypotékach, s najväčšou pravdepodobnosťou by musela eurozóne hroziť recesia, ktorú by chcela ECB odvrátiť znížením sadzieb. 

Na návrat éry lacných hypoték z predošlej dekády by však bol potrebný bezprecedentný ekonomický šok. Ten by zastavil ekonomickú aktivitu ľudí, čím by sa vytvoril prebytok tovarov a služieb. Výrobcovia by boli ochotní ísť s cenami postupne dole, aby prežili. Ich zisky by boli stále nižšie, až by boli nútení prepúšťať, čo by sa podpísalo na náraste nezamestnanosti. A to určite nikto z nás nechce.

Ceny nehnuteľností pokračujú v miernom poklese

Rastúce sadzby majú aj pozitívny vplyv. Situácia na trhu bývania sa vďaka nim upokojila a je viac v súlade s celkovými náladami a vyhliadkami v ekonomike. Prudký rast cien nehnuteľností je minulosťou, dokonca ceny aj mierne klesali: 

• Od roku 2021 sa medziročný rast cien nehnuteľností držal na úrovni až okolo 25 percent.
• Od leta 2022 do marca 2023 klesla priemerná cena bytu o viac ako 7 percent, čo predstavuje pokles v inzerovanej cene o vyše 14-tisíc eur. 

Zmeny zasiahli celé Slovensko, Bratislava nie je výnimkou

Podľa údajov NBS klesla priemerná cena bytov v prvom štvrťroku 2023 o 3,7 percenta oproti predchádzajúcemu štvrťroku (medziročne +1,3 percenta), dosiahla tak úroveň 2 796 EUR/m². Klesali ceny všetkých typov bytov, pričom 2-izbové sú v záporných číslach už aj v medziročnom porovnaní. 

Priemerná cena domov medzi štvrťrokmi klesla o 2,2 percenta, na úroveň 1 931 EUR/m² (medziročne +3,1 percenta). 

Priemerná cena bývania v krajoch v prvom štvrťroku 2023 (EUR/m²)  

 Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS

Medzikvartálny pokles cien nehnuteľností evidujeme vo všetkých krajoch. Najvýraznejšie klesli ceny v Košickom (-6,1 percenta), Prešovskom (-5,9 percenta) a Bratislavskom kraji (- 4,2 percenta). 

V Košickom kraji k poklesu cien prispeli najmä ceny bytov v okresoch Košice II a Košice IV. V Prešovskom kraji hral hlavnú úlohu pokles cien v okresoch Poprad (ceny bytov klesli o 14 percent v priebehu jedného štvrťroku) a Prešov. 

Významné zmeny na trhu s bytmi sa diali aj v hlavnom meste, pričom najvýraznejší vplyv na celkovú cenu mali okresy Bratislava I a Bratislava V. Už v lete 2022 začali klesať ceny hlavne starších bytov, pričom odvtedy zaznamenali pokles o viac než 10 percent. Čo sa týka predaja novostavieb, prudký prepad je evidentný už od leta 2022 a pokračoval aj počas prvých troch mesiacov roka 2023. Ceny novostavieb zatiaľ stagnovali.

Potrebujete sa poradiť ohľadom vašej hypotéky?

Neváhajte nás navštíviť v ktorejkoľvek pobočke Tatra banky alebo kontaktovať telefonicky cez službu DIALOG Live.

Zavolať na DIALOG Live  Dohodnúť stretnutie v pobočke

 

Naspäť