Komerčné nehnuteľnosti prispievajú k výnosu aj stabilite dôchodkového sporenia

Autor: Martin Ďuriančik, podpredseda predstavenstva DDS Tatra banky | 16.10.2023 | 2 min. čítania

Dôchodkové úspory si vytvárame desiatky rokov a tak ich celková hodnota môže napokon tvoriť najväčšiu časť nášho finančného majetku. Aj preto v DDS Tatra banky považujeme za nesmierne dôležité, aby sa dôchodkové úspory našich klientov zhodnocovali pri maximálnej miere obozretnosti. 

Obozretnosť pri správe dôchodkových fondov Comfort life^TB je zabezpečená prísnym riadením rizika a dvomi úrovňami diverzifikácie aktív. 

• Prvá úroveň diverzifikácie je nastavená na investičný horizont každého fondu. Zabezpečuje, že s postupom času a nárastom dôchodkových úspor sa zameranie stratégie plynulo mení v prospech konzervatívnejšieho nastavenia. 
• Keďže finančné trhy sú zo svojej podstaty premenlivé, pri druhej úrovni diverzifikácie nevsádzame všetko na jednu kartu. Majetok vo fondoch rozdeľujeme medzi hlavné triedy aktív, aby výnosovosť mohla plynúť z niekoľkých zdrojov naraz. Najmä z úrokových sadzieb a dlhopisov, ziskovosti silných firiem obchodovaných na akciovom trhu a výnosov z realitného trhu. 

 

Benefity priamych realitných investícií

Realitné investície prinášajú dlhodobý a relatívne stabilný výnos, ktorý plynie najmä z inkasovaného nájomného. Sú ideálnym nástrojom pre dôchodkové sporenie, keďže poskytujú dlhodobú ochranu pred infláciou. 

Zároveň ponúkajú aj výnosovú prémiu za nižšiu likviditu, ktorú pri dlhodobom sporení až tak nepotrebujeme. Tým, že sú reality menej likvidné v porovnaní s inými nástrojmi, najmä obchodovanými na burze (tie vieme predať prakticky okamžite), je ich výnosovosť adekvátne vyššia. 

V súčasnosti sme jediná doplnková dôchodková spoločnosť na Slovensku, ktorá ponúka svojim klientom možnosť podieľať sa na benefitoch priamych realitných investícií.

Máme na to vybudovanú infraštruktúru a samostatný tím špecialistov s viac ako 15-ročnými skúsenosťami na realitnom trhu. Tento tím sa stará o správu a prevádzku nehnuteľností vrátane manažovania nájomcov (s cieľom udržať čo najvyššiu obsadenosť nehnuteľností). 

V prospech stability realitného portfólia hovorí široká diverzifikácia, ktorá sa týka:

• typu prenajímaných priestorov (kancelárske a obchodné priestory, výrobné haly a logistika),
• lokality,
• orientácie na nájomcov z najrôznejších odvetví hospodárstva.

Výnosy tak plynú z niekoľkých stoviek nájomných kontraktov v rôznych typoch nehnuteľností. 

V posledných rokoch však reality preberali na seba aj rolu diverzifikačného nástroja v prípade poklesov na finančnom trhu. Táto rola patrila tradične dlhopisom, ale s nízkymi sadzbami prestala efektívne fungovať. Pri rastúcich úrokových sadzbách dlhopisy významne korelovali s akciovým trhom, takže pridaná hodnota realitných investícií k zníženiu rizika bola aj v posledných dvoch rokoch veľmi vysoká.

Ochrana pred infláciou

Ako som už spomenul, jedným z veľmi silných benefitov realitných investícií je fakt, že fungujú ako účinný nástroj pri dlhodobej ochrane úspor pred infláciou. Ešte pred dvomi rokmi bola inflácia úplne zabudnutý fenomén, pohybovala sa na nízkych úrovniach a preto ani nepútala pozornosť finančných trhov. Táto situácia sa však v minulom roku veľmi rýchlo zmenila.  

Našim klientom vždy radíme, aby infláciu pri sporení neprehliadali a ani nepodceňovali, pretože z dlhodobého pohľadu predstavuje najväčšie riziko pre hodnotu úspor. 

Efektivita realitných investícií v boji s infláciou stojí na troch pilieroch:

1. Nehnuteľnosti ponúkajú základný výnosový potenciál z inkasovaného nájomného vyšší ako základné úrokové sadzby. 

2. Pridáva sa korelácia hodnoty nehnuteľností s cenou pozemkov, stavebných materiálov a cenou práce, ktoré sú vystavené inflácii v plnej miere. 

3. Celé to uzatvára nástroj indexácie zakotvený v nájomných zmluvách. Indexáciou sa upravuje na ročnej báze výška nájomného a tým celkovo aj výnos portfólia o hodnotou inflácie v danom roku.

 

Kvalita realitných aktív

Naša realitná stratégia je postavená na čo najširšej diverzifikácii v rámci možností realitného trhu. Aktuálne sa nachádza v portfóliu 25 investičných projektov z rôznych sektorov komerčného realitného trhu. Investujeme do obsadených projektov v najvyššom realitnom segmente (CORE a CORE+) z pohľadu lokality, kvality, technického stavu a nájomcov. 

Náš aktuálny posun do super prémiového realitného segmentu znamená, že niektoré investične atraktívne projekty môžu byť svojou veľkosťou nad našu investičnú kapacitu.

Napríklad doteraz najväčšia realitná transakcia na Slovensku bola akvizícia nákupného centra Aupark v Bratislave v roku 2021, kde máme aktuálne podiel 40 percent. V takýchto prípadoch sme v projekte významným spoluinvestorom a využívame obchodný model joint-venture spolupráce so silným investičným partnerom a dedikovaným správcom. 

Kvalita realitných aktív a zároveň ich profesionálna správa je kľúčom k stabilnému rastu hodnoty portfólia na realitnom trhu v rámci investičného horizontu.   

Naspäť